Посадка частника на зиму: Как сажать чеснок под зиму: делаем всё по правилам

Контроль землепользования

Такие мероприятия, как зонирование, регулирование развития недвижимости и городского планирования.

Контроль за землепользованием был частью западной цивилизации со времен Римской империи в 450 г. до н.э. обнародованы правила, касающиеся отступления линий зданий от границ и расстояний между деревьями и границами. Правила использования земли существовали в колониальной Америке, но спрос на государственное регулирование развития недвижимости не стал значительным до двадцатого века.Когда Соединенные Штаты перешли от сельского к городскому обществу, городские власти стремились получить контроль над расположением промышленности, торговли и жилья. В 1916 году в Нью-Йорке был принят первый всеобъемлющий указ о зонировании. К 1930-м годам законы о зонировании были приняты в большинстве городских районов.

Разработка генеральных планов и правил зонирования стала общепринятой частью городской жизни. После Второй мировой войны жилищные модели переместились из центра города в пригород. Субурбанизация Соединенных Штатов привела к созданию отдельных жилых комплексов.Растущие пригородные сообщества начали вводить правила относительно количества и типа жилья, которое будет разрешено в пределах их муниципальных границ. Начиная с 1970-х годов, когда разрастание городов создавало проблемы, которые пересекали муниципальные границы, внимание обращалось на региональное планирование. Озабоченность окружающей средой и сохранение исторического наследия привели к дальнейшему регулированию землепользования.

Федеральные, штатные и местные органы власти в различной степени регулируют рост и развитие посредством статутного права. Тем не менее, большинство мер контроля над землей происходит от действий частных застройщиков и государственных единиц.На использование земли могут повлиять судебные решения, которые часто возникают в одной из трех ситуаций: (1) иски, поданные одним соседом против другого, (2) иски, выдвинутые государственным должностным лицом против соседнего землевладельца от имени широкой общественности и (3) иски с участием лиц, которые имеют право собственности на конкретный земельный участок.

Частные ограничения на землепользование

Ряд ограничений на землю является результатом действий правительственных единиц. Однако многие ограничения создаются застройщиками.Такие устройства принимают несколько форм и могут иметь как положительный, так и отрицательный характер. Они включают возможные сборы, сервитуты, справедливые сервитуты и ограничительные условия.

Отказные сборы В имуществе с безнадежными взносами лицо, предоставляющее право, предоставляет землю грантополучателю при соблюдении определенных условий. Например, A может передать участок земли B, при условии, что он будет использоваться в школьных целях. Эффект от проигрышной платы заключается в том, что она ограничивает использование имущества владельцем.Несоблюдение условий приводит к тому, что собственность возвращается к лицу, предоставляющему право. В большинстве юрисдикций такого типа больше нет привилегий, поскольку они затрудняют передачу земли и не учитывают непредвиденные ситуации. Ограниченный объем возможных сборов делает их ограниченной ценностью.

Сервитуты Сервитуты — это права на использование чужого имущества в определенных целях. Распространенным типом сервитута при текущем использовании является предоставление телефонной компании положительного гранта для проведения своей линии через собственность частного землевладельца.Сервитуты также теперь используются для общественных целей, таких как сохранение открытого пространства и сохранение. Например, сервитут может помешать кому-либо строить на земельном участке, что оставляет собственность открытой и тем самым сохраняет парк для общественности в целом.

Справедливые сервитуты Справедливые сервитуты — это ограничения на использование земли, которые могут применяться в суде по вопросам справедливости. Они созданы языком обещания в форме Завета (соглашения) между двумя людьми.Например, предположим, что А владеет земельным участком на окраине города, в котором А подразделяет земельный участок на десять участков, пронумерованных от 1 до 10. Затем А записывает декларацию ограничений, ограничивающую каждый из десяти участков, предназначенных исключительно для семейного жилья. при условии, что на каждом участке может быть построен только дом на одну семью. A продает лоты десяти людям, и каждый документ содержит ссылку на объявление ограничений по журналу записей и номеру страницы в сочетании с положением о том, что лицо, покупающее лот, и все последующие покупатели лота связаны этими ограничениями.

Ограничительные условия Ограничительные условия представляют собой положения, ограничивающие использование имущества и запрещающие определенные виды использования. По сути, они похожи на справедливые сервитуты, но ограничительные заветы распространяются на землю, потому что ограничения содержатся в деле. Ограничительные условия обычно используются застройщиками для определения минимальных размеров домов, линий отступления и эстетических требований, которые, как считается, улучшают соседство. Юридические различия между справедливыми сервитутами и ограничительными условиями сегодня менее важны, поскольку суды объединили эти термины в одну общую концепцию.

Генеральный план и официальная карта

Муниципальное регулирование землепользования начинается с процесса планирования, который в конечном итоге приводит к всеобъемлющему или генеральному плану, сопровождаемому постановлениями. Эти постановления включают использование полномочий полиции муниципалитета посредством зонирования, регулирования застройки участков, планов улиц, планов общественных сооружений и строительных норм. Во многих штатах предусматривается создание официальной карты муниципалитета. На карте показано расположение основных улиц, существующих и проектируемых общественных объектов и других подобных ориентиров.Разработчики должны планировать свои подразделения в соответствии с официальной картой.

В генеральном плане учитываются место и вид деятельности, происходящей на земле, а также конструкция и тип физических сооружений и сооружений, обслуживающих эту деятельность. Рассмотрены долгосрочные прогнозы в области народонаселения и занятости. Процесс планирования предназначен для того, чтобы местное население могло планировать строительство школ, улиц, сооружений водоснабжения и канализации, противопожарной и полицейской защиты и других объектов общественного пользования, а частное использование земли контролируется постановлениями о зонировании и подразделении, принятыми в соответствии с требованиями. с планом.

Запланированные сообщества: прочитайте мелкий шрифт

Каждый восьмой человек в Соединенных Штатах живет в запланированных сообществах, которые включают таунхаусы, кондоминиумы, кооперативы и целые проекты недвижимости, содержащие дома для одной семьи. Общей чертой всех запланированных сообществ является ассоциация домовладельцев, которая осуществляет надзор за содержанием и управлением недвижимостью, особенно в местах общего пользования, которыми пользуются все владельцы. Совет директоров ассоциации, избранный владельцами собственности, обеспечивает соблюдение правил сообщества.

Запланированные сообщества часто накладывают ряд ограничений на своих членов. Они обычно содержатся в акте о недвижимости, который становится контрактом между покупателем недвижимости и сообществом. Покупатели связаны этими ограничениями независимо от того, прочитали они или не поняли их. Ограничения могут охватывать широкий спектр архитектурных и эстетических ограничений, и считается, что они увеличивают стоимость имущества в сообществе. Неосторожные жители могут найти ограничения экстремальными.

Жители запланированных сообществ столкнулись с ограничениями в таких вещах, как краски, домашние животные, спорт и спортивное снаряжение, а также украшения на открытом воздухе. При таких ограничениях домовладельцам грозили штрафы за гирлянду рождественских огней, а также их привлечение к суду из-за того, что их собака была слишком тяжелой, и запрещалось бросать фрисби. Членские взносы ассоциации могут быть использованы для оплаты судебного иска, приводящего в действие ограничение, и в некоторых подзаконных актах домовладелец-ответчик должен возместить судебные издержки ассоциации.

С 1970-х годов больше внимания уделялось региональному и общегосударственному планированию. Эти инициативы по планированию часто основывались на экологических проблемах. Региональное планирование стало привлекательным для городских территорий, которые пересекают государственные границы. Вместо того, чтобы иметь дело с двумя или тремя конкурирующими и конфликтующими местными планами, соседние муниципалитеты могут ссылаться на региональный план, который предлагает одно комплексное видение и один набор правил.

Зонирование

Зонирование — это регулирование и ограничение недвижимости местным правительством.Это наиболее распространенная форма регулирования землепользования, поскольку муниципалитеты полагаются на него, чтобы контролировать и направлять развитие собственности в пределах своих границ в соответствии с нынешним и потенциальным использованием собственности. Зонирование включает в себя разделение территории на основе характера земли и сооружений и их пригодности для определенных целей. Внимание уделяется сохранению стоимости имущества и поощрению наиболее подходящего использования земли во всей конкретной местности.

Право муниципалитета принимать правила зонирования исходит от государства при осуществлении своих полномочий полиции.Полицейская власть — это неотъемлемая сила правительства действовать на благо тех, кто находится под его юрисдикцией. Право налагать ограничения на зонирование предоставляется муниципалитету в соответствии с законом, разрешающим штат.

Законы о зонировании предназначены для обеспечения здоровья, безопасности, благосостояния, удобства, нравственности и процветания общества в целом и направлены на повышение общего благосостояния, а не на улучшение экономических интересов какого-либо конкретного владельца собственности. Они предназначены для стабилизации кварталов и сохранения характера сообщества, определяя его будущий рост.

Основной целью зонирования является отделение жилых, коммерческих и промышленных районов друг от друга. В пределах этих трех основных типов районов могут быть дополнительные ограничения в отношении плотности населения и высоты зданий. Использование имущества в определенном районе по большей части единообразно. Например, если район зонирован для промышленного использования, жилые здания там обычно не разрешены. Однако, если жилое здание предшествует плану зонирования, оно может остаться.Это исключение называется несоответствующим использованием.

Муниципалитеты пользуются широкими полномочиями при определении границ торговых и промышленных районов. Был принят ряд постановлений для защиты жилых зон от вторжения автозаправочных станций, общественных парковок, предприятий, торгующих алкогольными напитками, и предприятий, производящих дым или запахи.

При принятии постановлений о зонировании муниципалитет учитывает множество факторов. Наиболее значимыми являются плотность населения; участок и физические характеристики земли; движение и перевозка; пригодность земли для разрешенного использования; характер окрестностей в сообществе; существующее использование и зонирование соседней собственности; влияние разрешенного использования на землю в прилегающих районах; любое потенциальное снижение стоимости имущества; выигрыш общественности в целом сопоставим с экономическими трудностями, навязанными отдельным владельцам собственности; и количество времени, которое собственность оставалась не улучшенной, рассматриваемой в контексте развития земли в области в целом.

Исключительное зонирование — это практика использования полномочий по зонированию для развития местных интересов конкретного муниципалитета за счет окружающих регионов. Его целью является продвижение экономической и социальной сегрегации. Исключительное зонирование включает использование зонирования для использования преимуществ регионального развития без необходимости нести бремя такого развития, а также использование зонирования для поддержания определенных муниципалитетов в качестве анклавов изобилия или социальной однородности.Обе практики были решительно осуждены в судах, поскольку они нарушают принцип, согласно которому постановления о муниципальном зонировании должны способствовать повышению общего благосостояния.

Исключительное зонирование принимает различные формы, такие как требования, устанавливающие минимальный размер участка или размер дома, запрет на многоквартирный дом и запрет на мобильные дома.

Муниципалитет имеет законный интерес в обеспечении того, чтобы развитие жилищного фонда проходило упорядоченным и запланированным образом и чтобы нагрузка на муниципальные услуги не увеличивалась быстрее, чем способность услуг расширяться.Он также должен сохранять исключительные экологические и исторические особенности. Однако все чаще исключающие методы подвергаются критике как несправедливые способы предотвращения создания экономически, расово и социально разнообразных сообществ.

Злоупотребление

Злоупотребление — это необоснованное, необоснованное или незаконное использование человеком его или ее собственной собственности, которое каким-то образом ущемляет права других. Обычно между двумя соседними землевладельцами возникает недобросовестная акция или она совершается государственным адвокатом.Человек, инициирующий неприятное действие, стремится контролировать или ограничивать использование земли, которая создает неприятность. Недовольство основано на том принципе, что никто не имеет права использовать собственность таким образом, чтобы причинить вред соседу.

Личная неприятность возникает, когда есть вмешательство в использование или тихое использование земли без фактического посягательства или физического вторжения. Например, A может подать в суд на B, утверждая, что постоянные громкие шумы от B равносильны неудобствам A и A, что может или не может отрицательно повлиять на другое свойство в этом районе.

Общественные неприятности распространяются дальше, чем частные неприятности, поскольку они отрицательно влияют на здоровье, нравственность, безопасность, благосостояние, комфорт или удобство широкой публики. Устав во многих штатах точно определяет, что представляет собой общественное недовольство. Типичными примерами являются загрязнение воды и воздуха, хранение взрывчатых веществ в опасных условиях, дома проституции, выделение неприятных запахов или громких шумов, а также создание препятствий на дорогах общего пользования.

Недовольство может быть как частным, так и публичным, поскольку некоторые виды деятельности могут быть достаточными для того, чтобы создавать общественное недовольство, в то же время по-прежнему существенно препятствуя использованию прилегающей земли до такой степени, что землевладелец может подать в суд на том основании, что частная неприятность является настоящее время.Частное недовольство относится к затрагиваемому имущественному интересу, а не к типу поведения.

Пыль, шум, запахи, но не неприятность

Домовладельцы имеют законное право на тихое пользование своей собственностью. Тем не менее, когда это тихое наслаждение нарушается деятельностью другого владельца собственности, может быть трудно объявить эту деятельность частной или общественной неприятностью.

В Карпиак против Руссо , 450 Па. Супер. 471, 676 A.2d 270 (1996), Верховный суд Пенсильвании постановил, что деятельность по благоустройству территории, которая производила пыль, громкие шумы и неприятные запахи в районе, в котором находились дома и предприятия, не была частной неприятностью.Это решение иллюстрирует необходимость для тех, кто жалуется на неудобства, доказать существенный вред.

Компания по благоустройству территории была основана в 1984 году, когда закон о зонировании классифицировал местоположение как коммерческую собственность. Район был перестроен в 1993 году, что сделало район жилым. Компания продавала верхний слой почвы, измельченную кору, компост, песок и речной камень с весны до поздней осени. Соседние домовладельцы жаловались на то, что пыль дует в их двор и дом; шум от грузовиков, экскаваторов и погрузчиков; и пахнет компостом.

Суд отклонил эти требования о недоразумении. Сначала было отмечено, что компания законно выполняла постановление о зонировании на момент начала своей деятельности. На той же улице были другие предприятия. Только то, что район был перестроен, не мешало существованию ландшафтного бизнеса.

Более того, суд установил, что ни одна из сторон, подавших жалобу, не понесла значительного ущерба. Большинство вечеринок работали по будням и отсутствовали по соседству, когда действовал ландшафтный бизнес.Кроме одного человека, который должен был чистить свой автомобиль и мебель снаружи, никто не требовал никаких убытков от работы бизнеса. Суд пришел к выводу, что случайный личный дискомфорт или раздражение не устанавливали серьезного уровня вреда, который мог бы быть определен как частная неприятность. Людям, которые проживают в окрестностях с близкими предприятиями, иногда оказывается, что их комфорт подчинен коммерческим потребностям бизнеса.

Могут возникнуть неприятности в сельских и городских районах, но они становятся более очевидными, когда район хорошо зарекомендовал себя как жилой в природе.Тот факт, что деятельность определенного типа разрешена в зоне действия постановления о зонировании, не означает, что ее нельзя остановить, если она перерастет в неприятность. Если в противном случае законная деятельность угрожает здоровью или безопасности сообщества в целом, она может быть классифицирована как общественная неприятность. Однако обычно для тех, кто намеренно находится в промышленной зоне, очень мало помощи.

Отходы

Законы об отходах запрещают необоснованное или ненадлежащее использование земли лицами, которые законно владеют землей.Наиболее распространенными отношениями между сторонами, не участвующими в праве на отходы, являются отношения между арендодателем и арендатором, но законы об отходах также применяются к лицам, предоставляющим право и получателям грантов, а также к владельцам земельных участков на всю жизнь и их правопреемникам.

Отходы бывают четырех видов: добровольные, разрешительные, улучшающие и справедливые. Преднамеренный акт, который уменьшает стоимость земли, представляет собой добровольные отходы. Разрешительные отходы — это упущение ожидаемого обслуживания земли или ее имущества. Мелиорация отходов — это землепользование, которое не разрешено владельцем, но тем не менее повышает стоимость имущества.Наконец, если использование несовместимо с самым высоким использованием земли, лицо, имеющее будущий интерес к земле, может подать справедливое расточительство против владельца.

Успешное действие в отношении отходов обычно приводит к присуждению денежного возмещения, но суды иногда выдают судебный запрет. Это означает, что землевладелец может получить постановление суда, запрещающее владельцу совершать расточительные действия. Если землевладелец может продемонстрировать существенную вероятность причинения вреда, если такой приказ не издан, и что не существует никаких других удовлетворительных средств правовой защиты, может быть вынесено судебное решение.

Eminent Domain

Eminent Domain — это право или право единицы правительства или назначенного частного лица на владение частной собственностью для публичного использования после выплаты справедливой суммы денег владельцу собственности. Пятая поправка к Конституции США гласит: «[N] или частная собственность должна быть передана в общественное пользование без какой-либо компенсации». Это утверждение обычно называют оговоркой о взятиях. Теория, стоящая за выдающейся областью, заключается в том, что местное правительство может использовать такие полномочия для обеспечения общего благосостояния в областях, вызывающих общественную обеспокоенность, таких как здоровье, безопасность или нравственность.

Выдающийся домен может осуществляться многочисленными местными органами власти, включая агентства по дренажу, дамбе или борьбе с наводнениями; дорожные или дорожные власти; и жилищные власти. Например, если город хочет построить новый мост, а нужная ему земля занята 60 домами, он может использовать свою выдающуюся власть в домене, чтобы взять 60 домов, снять здания и построить мост. Правительство должно сделать справедливую компенсацию пострадавшим владельцам собственности, которые имеют право на справедливую рыночную стоимость собственности.

Полномочия выдающегося домена осуществляются путем осуждения. Эти разбирательства устанавливают право собственности на имущество со стороны правительства или назначенного частного лица (обычно коммунальных предприятий) и сумму компенсации, которая должна быть выплачена за собственность.

Верховный суд США изучил связь между правилами землепользования и оговоркой о сборе налогов. В Лукас против Берегового совета Южной Каролины , 505 США 1003, 112 S. Ct. 2886, 120 л. Под ред.2d 798 (1992), Суд постановил, что полное лишение экономического использования равнозначно изъятию, за которое может быть присужден ущерб. Lucas привлек застройщика, который купил прибрежные участки для строительства двух резиденций для одной семьи. Закон Южной Каролины, который стремился защитить разрушающуюся береговую линию, запрещал ему строить что-либо кроме деревянных проходов и деревянной палубы. Верховный суд согласился с тем, что он имеет право на компенсацию, потому что это был нормативный акт.

В Долан v.Город Тигард , 512 США 374, 114 S. Ct. 2309, 129 л. Под ред. 2d 304 (1994), Суд ограничил полномочия правительства принимать частную собственность для общественного блага. Суд постановил, что город не может заставить владельца магазина сделать часть земли владельца общественной велосипедной дорожкой в ​​обмен на разрешение на строительство более крупного магазина. Это решение делает муниципалитетам более трудным требовать, чтобы застройщики отдали в общественных целях часть своей собственности, включая тротуары, подъездные пути и парки.Если государству нужна земля, оно должно дать компенсацию владельцу.

Исторические районы

С 1950-х годов больше внимания уделяется сохранению исторических районов. Покупка или осуждение правительством в целях сохранения исторического наследия является действительным. Что еще более важно, действия, устанавливающие исторические районы, были поддержаны как продвижение общественного благосостояния. Законы штата и местные законы о сохранении были подкреплены федеральным Национальным законом о сохранении истории 1966 года (16 U.S.C.A. § 47 и далее), в котором изложена процедура регистрации зданий в качестве исторических ориентиров. Помимо создания национального реестра исторических мест, закон предусматривал охрану и восстановление исторических мест и районов.

Запад борется с Вашингтоном

Начиная с 1990-х годов, ряд спорных столкновений по поводу федеральной власти касался использования земли, находящейся в федеральной собственности. Например, одна такая борьба между администрацией Клинтона и западными штатами охватила целый ряд вопросов: плата за ранчо; права на воду, древесину и добычу полезных ископаемых; и экологические ограничения на землепользование.Каждый вопрос был частью более фундаментального вопроса: кто имеет полномочия регулировать использование земли — федеральные или местные чиновники? Оспаривая администрацию в Конгрессе и борясь с федеральным правительством в суде, широкая коалиция западных губернаторов, законодателей и деловых кругов искала автономию и освобождение от внешнего регулирования. Более 60 западных округов утвердили законную власть над федеральными землями в пределах своих границ. Поскольку политическая напряженность усилилась, акты насилия, направленные против федеральных чиновников, подняли ставки в том, что средства массовой информации называли движением верховного господства округа, и США.С. Минюст подал иск, чтобы остановить его.

Западный конфликт кипел в течение двух десятилетий. Рост экологических проблем в 1970-х годах создал сильное лобби, которое требовало ужесточения контроля над землепользованием, причем этот спрос особенно актуален для миллионов акров федеральной земли на западе США. Это развитие затронуло западных владельцев ранчо, которые арендуют федеральную землю для своего домашнего скота. Ранее защитники окружающей среды способствовали принятию Акта о диких лошадях и бурро 1971 года от 16 лет.S.C.A. § 1332 и послед. Этот закон защищал диких лошадей, но в то же время приводил к ухудшению состояния земель, на которых пасется скот. Частные землевладельцы также раздражены Законом об исчезающих видах (ESA) (16 U.S.C.A. § 1538 (a) (1) (B)). Принято в 1973 году для сохранения конкретных исчезающих видов, ЕКА ограничил их право на развитие своей земли.

Западные ссоры с федеральным управлением земли переросли в так называемое восстание полыни в конце 1970-х и начале 1980-х годов. Это была попытка нескольких штатов вырвать контроль над управлением земельными ресурсами у федерального правительства и передать его властям штатов.Повстанцы утверждали, что местный контроль будет означать меньшую бюрократию и большую оперативность, чем могло бы предложить федеральное бюро землеустройства (BLM), которое управляет 177 миллионами акров в западных штатах. Некоторые пошли дальше. Например, в 1979 году Невада провозгласила законодательство, согласно которому государство владело и контролировало все юрисдикции над всеми «общественными землями» (Nev. Rev. Stat. §§ 321.596 – .599). Это утверждение было в значительной степени символическим в том смысле, что оно исключало федеральные земли, такие как парки, леса и заповедники.

Несмотря на то, что восстание получило небольшую поддержку со стороны администрации Рейгана, чья антирегулирующая позиция позволяла выпасаться почти на всех государственных землях, оно не смогло привести к передаче власти, которую хотели ее сторонники. Недовольство среди западных политических и деловых лидеров осталось.

Конфликт перешел в новый кризис в начале 1990-х годов. Избрание президента Билла Клинтона в 1992 году и его избрание в качестве министра внутренних дел Брюса Баббитта, ориентированного на окружающую среду, быстро повысили ожидания экологов в отношении более жестких ограничений.Администрация пообещала широкие пастбищные реформы. Он высказался за повышение платы за выпас скота, взимаемой с владельцев ранчо крупного рогатого скота, с 1,86 долл. США до 4,28 долл. США за единицу животного в месяц (AUM) (количество корма, необходимого для кормления одного животного в месяц), с тем чтобы приблизить сборы к средней цене в 8,00 долл. США до 15,00 долл. США за AUM. взимается на частной земле. Предлагаемые реформы также утверждали, что федеральное правительство будет иметь право собственности на любые источники воды, разработанные на федеральных землях. Они установили более строгие экологические стандарты и призвали, чтобы владельцы ранчо, которые злоупотребляли землей, были наказаны мерами, которые варьировались от сокращения сроков выдачи разрешений на выпас скота до прямой дисквалификации из программы разрешений.

Предложения вызвали похвалу у экологов. Они приветствовали администрацию за попытку обеспечить необходимую защиту западным экологическим системам и за то, что они пытались сократить то, что, по их мнению, является федеральной субсидией владельцам ранчо. Национальная федерация дикой природы назвала реформы давно назревшими. Для более радикальных группировок, таких как «Отдых на Западе», лозунгом которых в 1993 году был «Без крупного рогатого скота», усилия администрации Клинтона стали шагом к полной ликвидации скотоводства на общественных землях.

Но среди западных деловых и политических интересов, предложения вызвали шум.Противники назвали несправедливым повышение платы за выпас скота, утверждая, что в нем не учитывается то, что более дорогие частные земли предлагают владельцам пастбищ превосходный выпас, а также такие улучшения, как заборы и источники воды. Представители промышленности утверждали, что повышение платы сокрушит и без того борющихся владельцев ранчо. Например, по оценкам Американской ассоциации промышленности овец, четверть ее членов будут выброшены из бизнеса с убытком в 1,68 млрд. Долл. США. В публичных заявлениях и на встречах по всему Западу владельцы ранчо и политики осуждали эти усилия как раздачу экологам от неприкосновенных федеральных бюрократов.

Администрация несколько раз пыталась провести реформы. Президент Клинтон первоначально хотел сделать более высокую плату за пастбище частью своего первого бюджета, но западные законодатели выразили протест. Администрация пошла на компромисс по водным вопросам и размеру платы за пастбище, но безрезультатно. В октябре 1993 года в Сенате США была предпринята попытка утвердить пакет реформ. Несмотря на то, что противники объявили победу, Баббитт разработал план осуществления реформ путем внесения изменений в правила BLM.Известный как Реформа пастбищных угодий ’94, пересмотренные правила были введены в действие в феврале 1995 года после того, как министр внутренних дел провел многочисленные публичные встречи с владельцами ранчо и защитниками окружающей среды (Правила и положения BLM Grazing Administration [60 Fed. Reg. 9894]). Резкое повышение платы было отложено в пользу обычного ежегодного увеличения на двенадцать центов. Другим значительным компромиссом стало создание консультативных советов по ресурсам на низовом уровне, состоящих из владельцев ранчо, экологов и других граждан, которые будут консультировать BLM по вопросам принятия политических решений.

Издание новых правил, даже подслащенных компромиссом, едва ли подавило западную оппозицию. В ходе борьбы за реформу пастбищных угодий западные законодатели также столкнулись с администрацией по вопросу прав на разработку полезных ископаемых. Спор был сосредоточен на законе 1872 года, который позволял горнодобывающим компаниям приобретать федеральные земли по цене от 2,50 до 5,00 долл. США за акр (Закон о добыче полезных ископаемых от 1872 года [30 США. § 22]. Администрация заявила, что иностранные компании эксплуатируют закон, изначально предназначенный для помощи мелким разведчикам.Тем не менее, западные штаты отказались сдвинуться с места с требованием ввести более высокую плату за роялти, чтобы компенсировать федеральному правительству невероятно низкую цену за землю. По их словам, любое увеличение будет стоить доходам их штатов от горнодобывающей промышленности.

Между тем появился более радикальный элемент в западном конфликте. В период с 1991 по 1995 год почти 60 западных округов в постановлениях утверждали, что они, а не федеральное правительство, контролируют федеральные земли. По мере того как эта тенденция развивалась и стала известна как движение за превосходство в округе, National Law Journal отметил, что он принял две правовые формы.Один из них был проинформирован округом Бэдэри, штат Айдахо, в постановлении которого в 1991 году местные обычаи и культура были названы причинами, заставляющими все федеральные и государственные органы соблюдать свой план политики землепользования. Второй был создан в округе Най, штат Невада, где в 1993 году в двух резолюциях было объявлено, что графству принадлежат все общественные земли и дороги общего пользования.

Най-Каунти стал центром нового движения. Многие из его составляющих открыто возмущались федеральным контролем почти 87 процентов земли округа.В 1994 году он стал объектом беспокойства после того, как Дик Карвер, владелец ранчо в Неваде и комиссар округа Най, использовал бульдозер, чтобы вспахать лесную дорогу по возражениям вооруженного агента Лесной службы США. Инцидент сделал Карвера своего рода народным героем, и он начал читать лекции в более чем 20 штатах. Военные действия вспыхнули в округе Най, а бомбы в Нью-Мексико и Неваде и выстрелы в Калифорнии были направлены против федеральных служащих.

Будучи преисполнены решимости остановить восстание и восстановить федеральную власть над федеральными землями, США.S. Министерство юстиции присоединилось к одному иску и подало другое. В марте 1996 года он выиграл оба. В первом деле Boundary Backpackers v. Boundary County , 913 P.2d 1141 Верховный суд штата Айдахо признал постановление округа Boundary округа неконституционным. Во втором, окружной суд США в Неваде отменил постановление округа Най ( США против округа Най , 920 F. Supp. 1108).

В новом столетии одно из крупнейших сражений за землепользование на Западе произошло из-за предполагаемого использования горы Юкка в Неваде в качестве места хранения ядерных отходов страны.Планируется построить хранилище ядерных отходов на высоте 1000 футов ниже горы. В то время как Конгресс и президент подписали решение об использовании горы в 2002 году, штат Невада подал иск, чтобы остановить его. Землевладельцы и индейские племена присоединились к этой правовой борьбе, и, как ожидается, пройдут годы, прежде чем суды примут окончательное решение по этому вопросу. Несмотря на победы федерального правительства на некоторых фронтах, стремление Запада к большей независимости и недоверие к федеральной власти указывают на вероятность дальнейшей борьбы.

Дополнительная литература

Бойс, Джеймс К. и соавт. 2003. Природные активы: демократизация собственности на природу. Вашингтон, округ Колумбия: Остров.

Горман, Том. 2002. «Буш делает проект проекта горным юккой официальным». Los Angeles Times (24 июля).

Мерилл, Карен Р. 2002. Общественные земли и политическое значение: ранчо, правительство и собственность между ними. Беркли: Univ. Калифорнийской Прессы.

Шеберль, Дениз.2004. Федерализм и экологическая политика: доверие и политика реализации. Вашингтон, округ Колумбия: Джорджтаун Univ. Нажмите.

Перекрестные ссылки

Экологическое право; Агентство по охране окружающей среды.

Экологический контроль

Экологическое право и регулирование значительно повлияли на развитие земель. С принятием Закона о национальной экологической политике 1969 года (NEPA) (42 США, § 4321 и след.) Государственный и частный сектора были обязаны соблюдать определенные экологические стандарты.Взаимосвязь целей NEPA и более традиционных форм контроля за землепользованием под властью полиции иллюстрируется заявленными целями NEPA, которые касаются не только окружающей среды, но и обеспечения эстетически приятного окружения, защиты здоровья и безопасности, сохранения исторических и культурных ценностей. наследие и сохранение природных ресурсов.

NEPA требует, чтобы каждое федеральное агентство подало заявление о воздействии на окружающую среду (EIS) вместе с каждой законодательной рекомендацией или программой, предлагающей крупные федеральные проекты, которые, скорее всего, повлияют на качество окружающей среды.EIS может потребоваться для таких проектов, как изменение маршрута автомагистрали между штатами, строительство новой плотины или расширение горнолыжного курорта на землях, находящихся в федеральной собственности. EIS — это инструмент, помогающий принимать решения, предоставляющий информацию о положительных и негативное воздействие на окружающую среду предлагаемого предприятия и альтернативы. EIS также должен изучить эффект от невыполнения предложенного действия. Эта альтернатива «бездействия» может привести к тому, что агентство продолжит использовать существующие подходы.Хотя NEPA требует, чтобы агентства учитывали экологические последствия своих действий, это не заставляет их выбирать наиболее экологически приемлемую альтернативу и не диктует, что они выбирают наименее дорогой вариант.

Влияние экологической политики на землепользование было значительным. Правительства штатов последовали примеру федерального правительства и приняли законы, которые создают агентства по контролю загрязнения воды и воздуха. В некоторых штатах требуются EIS, а в некоторых есть всеобъемлющее законодательство.

Конфликты в сфере землепользования

Государственные и судебные органы обычно пытаются адаптировать политику землепользования к возникающим проблемам и возникающим потребностям. Конфликты возникают из-за ситуаций, в которых местные власти пытаются заблокировать или игнорировать эти потребности, или из-за ситуаций, в которых реагирование оспаривается как чрезмерное расширение полномочий полиции. Сложность городских проблем и рост городских территорий создают постоянную напряженность в процессе землепользования.

И не только городское землепользование вызывает напряженность между правительством и землевладельцами.Решения о выделении незастроенных или сельских земель для государственного использования также вызывают противоречия. Примером такой практики является решение федерального правительства в 2002 году выделить Гору Юкка в штате Невада для хранения ядерных отходов страны. Различные землевладельцы и индейские племена, а также штат Невада подали иски, пытаясь остановить использование горы Юкка. Поскольку население таких штатов, как Невада, быстро растет, что приводит к сокращению доступной земли, ожидается, что эти споры по поводу землепользования станут более частыми.

Дополнительные чтения

Чепмен, Стивен Б. и Роберт Л. Гликсман. 1996. «Нормативно-правовая реформа и (нарушение) контракта с Америкой: совершенствование экологической политики или разрушение охраны окружающей среды?» Канзасский юридический журнал Public Policy 5 (зима).

Элликсон, Роберт С. и Вики Л. Бин. 2000. Управление землепользованием: случаи и материалы. 2-е изд. Гейтерсберг: Aspen Law & Business.

Феллер, Джозеф М. 1995. «Пока коровы вернутся домой: роковая ошибка в политике пастбищных угодий администрации Клинтона.« Экологический закон 25 (лето).

Горман, Том. 2002.« Буш делает проект Юкки Маунтин официальным ». Los Angeles Times (24 июля).

Юргенсмайер, Джулиан Конрад и др. 2003. Закон о планировании и развитии землепользования. Сент-Пол, Минн .: Запад.

Рэндольф, Джон. 2003. Планирование и управление землепользованием в окружающей среде. Вашингтон, округ Колумбия: Остров.

«Восстание шалфея Dealt Setback.» 1996. National Law Journal (1 апреля).

Salsich, Peter W., et al. 2003. Регламент землепользования. Нью-Йорк: Американская ассоциация адвокатов.

Перекрестные ссылки

Смежные землевладельцы; Закон об исчезающих видах; Агентство по охране окружающей среды; Рыба и рыбалка; Охота; Загрязнение; Твердые отходы, опасные вещества и токсичные загрязнители; Водные права.